Zu viele Regeln, hohe Kosten, immer mehr Technik: Der Gebäudetyp E soll das Bauen wieder einfacher und bezahlbarer machen. Ein Wohnhaus im bayerischen Ingolstadt zeigt, wie das funktionieren kann. Auch in NRW sorgt das novellierte Landesbaugesetz jetzt für Vereinfachungen.
Gebäudetyp E – einfach und kostengünstig bauen
Wer heute baut, baut selten nur ein Haus. Er baut gegen Paragrafen, Normen und Auflagen an. Noch bevor der erste Stein sitzt, steht oft schon der Aktenstapel. Rund 3.000 Normen und Standards greifen inzwischen ins Planen und Bauen ein. Sie regeln Sinnvolles wie Statik, Brandschutz und Schallschutz. Sie regeln aber auch vieles, was vor allem Komfort sichert. Das macht das Bauen teuer, langsam und schwer beherrschbar. Genau hier setzt der Gebäudetyp E an: nicht als Freibrief, sondern als Versuch, das Bauen wieder einfacher und vor allem bezahlbarer zu machen.
Weniger Vorschriften, mehr Vernunft
Das „E“ steht für experimentell, einfach und effizient. Die Idee: trennen, was Menschen wirklich schützt und was nur zur Routine geworden ist. „Die übergeordneten Schutzziele wollen wir gar nicht antasten“, sagt Lydia Haack, Präsidentin der Bayerischen Architektenkammer, die den neuen Gebäudetyp angeregt hat. Sicherheit, Brandschutz, Tragwerk und Barrierefreiheit: Das bleibt. Darüber hinaus aber müsse es möglich sein, dass Bauherr und Planer festlegen, was ein Gebäude wirklich braucht. Haack formuliert es so: „Es geht darum, den Regelstandard verlässlich einzuhalten und dann eine Option zu haben, wie Architekt und Bauherr gemeinsam zusätzliche Standards festlegen können.“
„Der Gebäudetyp E soll Spielräume zurückholen, ohne Schutzziele wie Brandschutz oder Tragwerk anzutasten.“
Gebäudetyp E: Bayern ist Vorreiter
Wie das in der Praxis aussehen kann, zeigt ein dreigeschossiges Wohnhaus in Ingolstadt. Architekt Chris Neuburger und sein Büro nbundm* haben es mit dem Ingenieurbüro 2226 im Auftrag der gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft (GWG) Ingolstadt geplant. Der Bau gehört zu den 19 bayerischen Pilotprojekten des Gebäudetyps E und verfolgt ein klares Prinzip: möglichst wenig Technik – und stattdessen Architektur, die mit der Jahreszeit arbeitet.
Ein Haus, das mit der Sonne plant
Das Besondere an dem Neubau: Er kommt fast ohne Heizung aus. Die Wärme für eine Grundtemperatur von 22 bis 26 Grad stammt aus drei Quellen: von der Sonne, von Geräten wie Herd, Kühlschrank oder Computer und durch die Abwärme der Bewohner. Massive Wände und unverkleidete Decken speichern die Wärme und geben sie zeitversetzt wieder ab. Rund 70 Prozent der Sonnenwärme werden Architekt Neuburger zufolge in den Betondecken gespeichert, 30 Prozent in Außen- und Innenwänden.
Im Sommer kühl, im Winter warm: Vorgelagerte Balkone halten die hoch stehende Sonne ab. Tief stehende Wintersonne kann dagegen in die Räume gelangen und zur Erwärmung beitragen.
Gebäudetyp E: Wie wirkt sich die Einstufung auf die Baukosten aus?
Laut Bayerischer Staatsregierung lagen die Bauwerkskosten bei dem Haus fast ohne Heizung bei rund 2.950 Euro je Quadratmeter Wohnfläche – etwa 15 Prozent unter vergleichbaren konventionellen Mehrfamilienhäusern. Weniger Haustechnik, eine reduzierte Konstruktion und der gezielte Verzicht auf nicht notwendige Standards können Kosten senken. Eine feste Sparquote ist mit der Einstufung als Gebäudetyp E allerdings nicht verbunden.
Unverkleidete Betondecken, Außen- und Innenwände speichern die Sonnenwärme und geben sie zeitversetzt wieder an den Innenraum ab.
Abweichende Regelungen in den Bundesländern: Was NRW jetzt erleichtert
Das Beispiel aus Bayern zeigt, wie sich durch kluge Planung und weniger Technik Kosten und Ressourcen sparen lassen. Ob und in welchem Umfang einfachere Lösungen zulässig sind, regelt zunächst das jeweilige Landesbaurecht. Denn jedes Bundesland hat eine eigene Bauordnung. Nordrhein-Westfalen hat zum 1. September 2026 seine Landesbauordnung novelliert und damit den Weg für den neuen Gebäudetyp E bereitet: Auf zusätzliche Komfortstandards soll eher verzichtet werden können, wenn sie nicht für Sicherheit, Brandschutz, Standsicherheit oder Gesundheit erforderlich sind. Der BauCode NRW gilt nicht nur für größere Wohnungsbauprojekte oder öffentliche Gebäude, sondern auch für Einfamilienhäuser. Private Bauherren können gemeinsam mit ihren Planern prüfen, welche Ausstattungs- und Komfortstandards für ihren Neubau wirklich sinnvoll sind – und wo eine einfachere Lösung genügt.
Was im Vertrag stehen muss und wer haftet
Damit das später nicht zum Streitfall wird, müssen Planer und Bauherren fest vereinbaren, auf welche zusätzlichen Standards sie bewusst verzichten. Das soll Abweichungen von den „anerkannten Regeln der Technik“ ermöglichen, ohne direkt Mängelansprüche zu riskieren. Mit der Novelle stärkt das Land NRW die Eigenverantwortung der am Bau Beteiligten, ändert aber grundsätzlich nichts an der zivilrechtlichen Haftungsverteilung zwischen Bauherren, Planern und ausführenden Unternehmen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).
Für eine bundesweit rechtssichere Lösung muss der Bund nun das Bauvertragsrecht anpassen. Geplant ist ein eigener Gebäudetyp-E-Vertrag sowohl im Neubau als auch im Bestand: Er soll klarstellen, dass Bauherren nur Anspruch auf zusätzliche Komfort- und Ausstattungsstandards haben, wenn diese ausdrücklich im Vertrag stehen. Sicherheit, Brandschutz und die dauerhafte Nutzbarkeit eines Gebäudes bleiben davon weiterhin unberührt.
„Oldtimer-Regelung“ bei Sanierungen
Neben neuen Spielräumen bei technischen Komfortstandards soll der BauCode NRW vor allem Verfahren beschleunigen: Bauanträge werden vollständig digital, unnötige doppelte Gebäudeeinmessungen entfallen, und unter bestimmten Voraussetzungen gilt eine Genehmigung künftig als erteilt, wenn die Behörde nicht fristgerecht entscheidet. Zugleich erleichtert in NRW die sogenannte Oldtimer-Regelung das einfache Bauen im Bestand: Wer ein älteres Gebäude umbaut, aufstockt oder neu nutzt, muss es künftig nicht automatisch in allen Punkten auf das Niveau eines Neubaus bringen. So können etwa Dachgeschosse leichter zu Wohnraum werden – und vorhandene Bausubstanz bleibt länger nutzbar, Abrisse werden vermieden oder die Schaffung zusätzlicher Wohnungen wird erleichtert. Sicherheit bleibt aber auch dabei Pflicht.
Mit der novellierten Landesbauordnung hat NRW die Voraussetzungen geschaffen, um den Gebäudetyp E zu verwirklichen. Schon jetzt gibt es erste Projekte, die zeigen, wie dessen Prinzipien in den Wohnungsbau einfließen können.
Gebäudetyp E in NRW: Pilotprojekt in Witten gestartet
Die Ruhrstadt Witten will zu den Vorreitern in NRW zählen: Die Wohnungsgenossenschaft Witten-Mitte realisiert dort ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen nach den Prinzipien des Gebäudetyp E. Für das Projekt im Stadtzentrum wurden Komfortstandards bewusst reduziert, ohne die Sicherheit zu gefährden. Vorgesehen sind unter anderem schlankere Decken, die beim Schallschutz das gesetzliche Mindestmaß erfüllen, ein klarer Grundriss, Fertigwände, ein zentraler Aufzug und kein Keller. Das Projekt zeigt, wie sich mit weniger Material und einfacheren Konstruktionen kostengünstiger bauen lässt. Die Hochbauarbeiten starten planmäßig im September 2026.
Die Wohnungsgenossenschaft hat bereits Erfahrungen mit serieller und modularer Bauweise gesammelt: An der Bergerstraße, direkt am Wittener Hauptbahnhof, entstanden 44 öffentlich geförderte Wohnungen und eine dreizügige Kita im Erdgeschoss. Fertigwände und komplett vorgefertigte Bäder, die auf der Baustelle nur noch eingesetzt wurden, beschleunigten den Bauablauf. Der Verzicht auf Keller und Rollläden in den Wohnräumen senkte die Baukosten – ohne Qualitätsverlust, wie die Genossenschaft betont: Die Wohnungen entsprechen den Standards der besten Energieeffizienzklasse 40. Bezogen wurden sie im Frühjahr 2026.
Bild: Dieser große Gebäudekomplex in Witten wurde teils in modularer Bauweise errichtet mit Fertigwänden und vormontierten Bädern.
Materialbewusstes Bauen und ressourcenschonende Nachverdichtung in Köln
Auch in Köln gibt es Neubauten, die zentrale Prinzipien des Gebäudetyps E bereits umsetzen: weniger Material, rückbaubare Konstruktionen, bedarfsgerechte Standards und ressourcenschonende Planung.
InnoDome Cologne
Ein Beispiel ist der „InnoDom Cologne“, das Gründungszentrum der Kölner Universitätsstiftung. Das Gebäude folgt dem Prinzip der Kreislauffähigkeit: Die Fassade ist demontierbar, trennbar und größtenteils recycelbar. Verbundmaterialien wurden vermieden, im Innenausbau kamen wiederverwendbare und bereits recycelte Materialien zum Einsatz. Das Projekt zeigt: Materialbewusstes Bauen schließt architektonische Qualität und zukunftsfähige Nutzung nicht aus.
Ausgezeichnete Architektur
Geplant und realisiert wurde der „InnoDom Cologne“ von der Kada Wittfeld Architektur GmbH und der Nessler Bau GmbH (beide Aachen). 2025 erhielt das Projekt eine Auszeichnung der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen für innovative Architektur.
Restfläche optimal genutzt
Ein privater Bauherr realisierte auf einer schmalen innerstädtischen Restfläche in Köln das Projekt „Wohnen F // 9“. Das dreigeschossige Gebäude besteht aus 32 vorgefertigten Holzmodulen, die in nur zehn Tagen auf Streifenfundamente gesetzt wurden. Eine Betonbodenplatte war nicht nötig – das spart Material, verkürzt die Bauzeit und reduziert CO₂-Emissionen. Zudem ist das Gebäude so besser rückbaubar und wiederverwendbar.
Die Architektenkammer NRW hebt das Projekt als Beispiel für ressourcenschonende Nachverdichtung mit minimalem Aufwand hervor. Entworfen wurde es vom Kölner Büro Aretz Dürr Architektur. Wie das Haus entstand, zeigt dieses Video auf YouTube.